7月，物業(yè)股的平均漲幅僅有11%，并且股價(jià)出現(xiàn)輕微回落的情況正在增加。

物管上市企業(yè)在7月正式突破30家。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的7月，30只物業(yè)股中，市值實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的物管公司共有21家，其中，弘陽(yáng)服務(wù)以60.11%的漲幅位居漲幅榜首位，緊隨其后的是濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)，漲幅分別為36.15%、28.8%，而燁星集團(tuán)以10.53%的跌幅掉落隊(duì)尾。

7月，物業(yè)股的平均漲幅僅有11%，并且股價(jià)出現(xiàn)輕微回落的情況正在增加。與2020年上半年整個(gè)板塊平均52%左右的漲幅相比，物業(yè)股已經(jīng)開(kāi)始逐漸恢復(fù)平靜。

但正值此次，“大玩家”開(kāi)始登場(chǎng)。抓住7月底的尾巴，融創(chuàng)及恒大，這兩家頭部房企紛紛傳出拆分物業(yè)上市的消息。這樣來(lái)算，在TOP5房企之中，就僅有萬(wàn)科暫時(shí)沒(méi)有分拆物業(yè)上市的時(shí)間表。

伴隨著這些大玩家的上市，物業(yè)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的洗牌，下半年行業(yè)分化將體現(xiàn)得越來(lái)越明顯。

行業(yè)分化加劇，市值懸殊645倍

相比于以往一片大漲僅有少數(shù)幾只股票股價(jià)下跌的情況，7月開(kāi)始，物業(yè)股出現(xiàn)下跌的情況越來(lái)越多，股價(jià)出現(xiàn)下跌的企業(yè)有9家。

上半年，在一輪又一輪的上漲之后，不少優(yōu)質(zhì)的物業(yè)股股價(jià)一路上漲，有的公司市值甚至翻了數(shù)倍。但也有一些企業(yè)始終坐在冷板凳上，在30只物業(yè)股之中，有三分之一的物管企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)下跌，部分估值虛高的企業(yè)價(jià)值得到重估，股價(jià)表現(xiàn)平平，甚至出現(xiàn)下跌。

行業(yè)內(nèi)市值最高的碧桂園服務(wù)，在7月收盤(pán)時(shí)市值已經(jīng)高達(dá)1290億港元，而市值最低的方圓房服集團(tuán)，當(dāng)天總市值不過(guò)2億港元，二者相差645倍。

管理規(guī)模是衡量一家物業(yè)管理公司最重要的指標(biāo)。碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余等頭部物管企業(yè)股價(jià)在上半年始終保持著穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，碧桂園服務(wù)更是成為了整個(gè)板塊首個(gè)市值突破千億的企業(yè)。而以興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、方圓房服集團(tuán)、祈福生活服務(wù)為代表的蚊型物管企業(yè)，則是跌幅榜的常駐選手，被資本市場(chǎng)忽視。

克而瑞物管研究指出，高估值物業(yè)具備以下共性：母公司基本屬于TOP30房企，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力在千億以上;自身管理規(guī)模1億平方米左右，同比增速20%左右;營(yíng)收10億元以上，凈利潤(rùn)1億元以上。

但市場(chǎng)上也有像銀城生活服務(wù)這樣規(guī)模較小，股價(jià)卻屢創(chuàng)新高，上半年市值翻了將近4倍的企業(yè);以及即使在管規(guī)模第一，市值卻始終維持在低位的彩生活。規(guī)模不是資本市場(chǎng)衡量物管公司的唯一標(biāo)準(zhǔn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)更看中的是業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、有增長(zhǎng)潛力的公司。

依靠收并購(gòu)確實(shí)能在短時(shí)間內(nèi)迅速拓展規(guī)模，但上市所募集的資金總有消耗完的一天，人力密集型的物業(yè)管理行業(yè)自身并沒(méi)有強(qiáng)大的造血能力可以源源不斷地提供資金用于收購(gòu)。所謂“業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、有增長(zhǎng)潛力的公司”其實(shí)指向的是背靠強(qiáng)大地產(chǎn)母公司的物管企業(yè)。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)階段資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的估值更多是看其背后地產(chǎn)母公司能為這家公司輸送多少血液。“物業(yè)板塊并沒(méi)有很大的價(jià)值，也沒(méi)有很大的成長(zhǎng)性，基本就是靠母公司不斷的擴(kuò)展業(yè)務(wù)，然后給它一些新的項(xiàng)目進(jìn)行管理。如果母公司停止成長(zhǎng)，那么物業(yè)公司也會(huì)停止成長(zhǎng)。”

恒大融創(chuàng)吹響分拆上市號(hào)角

2020年無(wú)疑是拆分物業(yè)上市的大年。截至7月底，上市的物業(yè)管理公司已經(jīng)超過(guò)30家。據(jù)中指研究院預(yù)計(jì)，在資本的助推下，年內(nèi)將有至少12家物業(yè)公司將在港交所成功上市，而且在未來(lái)兩年內(nèi)，上市物業(yè)公司數(shù)量將超過(guò)50家。

僅在剛剛過(guò)去的一個(gè)月內(nèi)，就有3家物業(yè)管理企業(yè)成功上市。7月6日，金融街物業(yè)正式登陸港股，首日股價(jià)高開(kāi)26.36%;一天之后，弘陽(yáng)服務(wù)在南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)進(jìn)行敲鐘儀式，掛牌港交所;10日，正榮服務(wù)也成功在香港資本市場(chǎng)亮相，首日市值便突破50億港元。

資本的熱情不止于此，金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、正榮服務(wù)在上市之后股價(jià)一路向上，并均在隨后行使超額配股權(quán)。其中，弘陽(yáng)服務(wù)更是以60.11%的漲幅位居漲幅榜首位，金融街物業(yè)、正榮服務(wù)同樣錄得20%左右漲幅。

物業(yè)股的火熱，吸引越來(lái)越多的房企選擇加入分拆上市的行列，華潤(rùn)、世茂、金科、卓越、朗詩(shī)、合景泰富、榮盛發(fā)展等均在此列。

而在7月的尾巴，這支等待上市的隊(duì)伍多了兩名重量級(jí)選手。7月21日，湯森路透旗下IFR報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)考慮分拆其物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行10億美元的IPO;31日，恒大公告正考慮可能分拆集團(tuán)的物業(yè)板塊赴港上市，據(jù)IFR報(bào)道此次IPO規(guī)模將達(dá)到20億美元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大旗下物業(yè)主體金碧物業(yè)，截至2019年末在管面積3.52億平方米，僅次于萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)和彩生活;而根據(jù)融創(chuàng)2019年報(bào)數(shù)據(jù)，融創(chuàng)服務(wù)合約管理面積亦有差不多3.5億平方米。

大玩家開(kāi)始一個(gè)個(gè)登場(chǎng)。伴隨著恒大、融創(chuàng)的入局，在前十房企之中，除去入股雅生活的綠地物業(yè)之外，僅剩萬(wàn)科還在堅(jiān)持暫時(shí)不拆分物業(yè)板塊獨(dú)立上市。

而等這些大玩家成功登陸資本市場(chǎng)的那一天，物業(yè)行業(yè)也將遭遇新一輪的洗牌，行業(yè)的分化將會(huì)迅速加劇，當(dāng)市場(chǎng)上可供機(jī)構(gòu)選擇的股票越來(lái)越多，那些規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)將進(jìn)一步邊緣化，所有物業(yè)股股價(jià)都上漲的時(shí)代或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。

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