7月27日，弘陽服務發(fā)布公告稱，超額配股權(quán)已獲獨家代表人全面行使，額外籌資約6070萬港元。根據(jù)此前公告，弘陽服務在港交所上市凈籌資3.654億港元。

從3月23號遞交資料，到7月7日掛牌，弘陽服務IPO僅用106天，創(chuàng)造了近期同業(yè)在港上市的最快紀錄。

除分拆物業(yè)板塊上市外，弘陽近期頻頻融資。7月22日，弘陽地產(chǎn)剛完成一筆1.55億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，票面利率為9.7%。弘陽地產(chǎn)與弘陽服務均為弘陽集團子公司。

根據(jù)公告，弘陽地產(chǎn)上述融資將用于為若干一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期債務再融資。

上市兩年9次發(fā)行美元債，資產(chǎn)負債率高達81%

2019年以來，弘陽地產(chǎn)發(fā)債利率一直居高不下。統(tǒng)計顯示，弘陽地產(chǎn)最高的一筆票面利率高達13%。

2019年全年，宏陽地產(chǎn)利息開支總額為33.83億元，其中包含資本化利息27.49億元，相比前一年增加了15.14億元。

在房企們高喊“現(xiàn)金為王”的時代，弘陽卻逆流而上，一方面高價發(fā)債，一方面溢價囤地。

2018年7月12日，弘陽地產(chǎn)港交所掛牌上市。同年11月，弘陽地產(chǎn)發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)信息，到期時間2020年，利率13.5%。

2018年12月17日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率13.5%;2019年3月4日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)3億元美元，利率11.5%;同年4月，再次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)3億美元，利率9.95%。

去年6月25日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)2.5億美元，利率10.5%;10月30日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)1億美元，利率13%。

去年11月7日，再次發(fā)行3億美元利率9.95%的優(yōu)先票據(jù)。今年1月16日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.7%。

加上本次發(fā)債，自弘陽地產(chǎn)上市以來，已累計發(fā)行過9次優(yōu)先票據(jù)，共計20.85億美元，且票面利率均維持在9%以上的水平。

截至2019年底，弘陽地產(chǎn)總借貸達295.4億元，總有息負債相比前一年增加了76.2億元，增幅達到35%。

295.4億元的有息負債中，一年內(nèi)到期的金額為124.11億元，占比42%。財報顯示，弘陽地產(chǎn)賬面現(xiàn)金及銀行結(jié)余為168.4億元，但是存在23億元的受限制存款及58.5億元的已質(zhì)押存款，扣除上述兩項，貨幣資金僅剩86.9億元，不足以覆蓋一年內(nèi)到期的債務。

此外，截至去年末，弘陽地產(chǎn)資產(chǎn)負債率達到81.08%，相比前一年增加了1.47個百分點。

年均合約銷售額增速達60.9%，權(quán)益占比僅53%

公開資料顯示，弘陽地產(chǎn)于1996年創(chuàng)立于江蘇南京，前身為香港紅太陽集團，以家居建材起家，后來轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)，公司名稱也由“紅太陽”變更為“弘陽”。

弘陽地產(chǎn)2017年起開啟了向全國擴張的步伐。2017至2019年，弘陽地產(chǎn)分別實現(xiàn)合約銷售額256.97億、473.38億、651.5億，年均增速達60.9%。

與合作方共同開發(fā)項目，經(jīng)常是房企擴大銷售規(guī)模常用的辦法。

在加速擴張的同時，弘陽地產(chǎn)權(quán)益比例卻在不斷下降。數(shù)據(jù)顯示，2017至2019年，弘陽地產(chǎn)權(quán)益銷售額分別為236.4億、307.7億、349.1億，年均增速僅21.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2017年權(quán)益銷售額占比為92%;2018年權(quán)益占比下滑至65%;2019年權(quán)益銷售額占比進一步下滑到53%。此外，截至去年末，土儲中權(quán)益占比僅為55%。

即便如此，弘陽地產(chǎn)仍未能阻止今年銷售額增速疲軟。此前，弘陽地產(chǎn)的2020年銷售目標是突破千億，今年3月在業(yè)績說明會上，管理層將該目標修訂為750億。

7月9日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布其上半年銷售業(yè)績。今年上半年，弘陽地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售金額315.73億元，同比增長約4.36%;累計實現(xiàn)銷售面積約215.63萬平方米。

從銷售價格來看，近年來弘陽地產(chǎn)平均售價持續(xù)上升。根據(jù)各期營運數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，弘陽地產(chǎn)平均銷售價格為12889元每平方米;2019年全年，其平均售價為13283元每平方米。

今年上半年，弘陽地產(chǎn)平均銷售價格為14642元每平方米。

毛利率下降15個百分點，溢價拿地耗資308億

雖然銷售均價持續(xù)上揚，但弘陽地產(chǎn)的凈利潤卻并未實現(xiàn)同步增長。

2019年，弘陽地產(chǎn)營業(yè)收入為151.70億元，較上年增加約64.2%。同時，實現(xiàn)母公司擁有人的凈利潤14.68億元，僅較上年同期增加3.9%。

營收快速增長，凈利潤卻幾乎持平，這背后是弘陽地產(chǎn)毛利率、凈利率持續(xù)下滑。其中，弘陽地產(chǎn)2017年凈利潤率達19.47%，而2018年下降至14.32%，2019年僅10.78%。

數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)毛利率由2017年的40.58%，下滑到2018年的31.25%。到2019年，宏陽地產(chǎn)毛利率僅25.14%。

弘陽在年報中解釋稱：“該下降主要是由于毛利率較高的產(chǎn)品收入確認比例較2018年有所下降。”

三年時間，毛利率跌去15個百分點。其背后更深層原因是近年來拿地成本高企。由于先前在江蘇省獲取的低成本土地儲備，導致弘陽地產(chǎn)此前優(yōu)于同業(yè)的毛利率。

喊出2020年實現(xiàn)“千億夢”的弘陽地產(chǎn)，用借新債還舊債的模式，一邊高息舉債一邊大手筆拿地。

數(shù)據(jù)顯示，2019年弘陽地產(chǎn)拿地40幅，總計耗資逾308億元。

值得注意的是，弘陽地產(chǎn)的新增土儲中大部分為溢價購得。例如2019年2月在佛山以最高限價拿地;2019年3月以超60%的溢價率拿下合肥兩宗地塊;2019年4月常州一宗宅地溢價率達65%，2019年8月南通地塊溢價率為54.79%。

在2018年的財務報告中，弘陽地產(chǎn)共有75個項目在建設(shè)中，計劃總建筑面積為969萬平方米。而2019年，弘陽地產(chǎn)在建項目為124個，總建筑面積為1570.7萬平方米。

為了擴張規(guī)模，弘陽地產(chǎn)仍計劃大力度拿地。在3月份的業(yè)績會上，弘陽地產(chǎn)表示，將用40%-50%的回款來拿地。

關(guān)鍵詞： 弘陽資金 86億難覆蓋短債