作為檢驗企業綜合運營能力的一大重要指標，房企銷售目標的制定與完成情況向來為業界所聚焦。根據第三方機構以及房企已披露數據，在已公布2019年銷售目標的50家房企中，有超八成房企完成年度計劃，另有近兩成房企未能達成業績預期。此外，盡管千億元房企整體表現優于行業，但包括保利發展、泰禾集團、遠洋集團等眾多頭部企業的身影，卻出現在了2019年度“房企業績未達預期榜單”之中。 業內觀點認為，2019年房地產行業整體業績增速繼續放緩，基于行業調控持續以及資金端仍處嚴監管，預計房企在制定2020年業績目標時或更趨謹慎。

超八成完成計劃

據不完全統計，于2019年內或更早時間，有50家房企曾對外披露過2019年銷售目標。中國指數研究院發布的《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》數據測算，共有42家房企完成了2019年全年的銷售任務，約占已公布銷售目標的房企的84%。

在順利完成2019年度銷售目標的房企之中，部分企業是“踩線“過關。

據梳理，包括華潤置地、當代置業、花樣年控股、融信中國、首創置業、融創中國等11家房企目標完成率在100%-102%之間。

其中，龍頭房企總體增速普遍放緩，這與企業規模大、基數大不無關系。

千億元規模量級的中型房企中，融信中國2019年累計實現合約銷售金額1413.16億元，“壓線”完成此前定下的1400億元年度銷售目標，目標完成率約100.94%;美的置業連同其合營企業和聯營公司2019年實現合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%，按照1000億元的銷售目標計算，目標完成率約101.23%。

在已公布銷售目標的50家房企中，近兩成企業未達業績預期，具體包括保利發展、藍光發展、泰禾集團、遠洋集團、祥生地產、北辰實業、福晟集團等。

其中，保利發展(目標：5000億元)、藍光發展(目標：1200億元)、遠洋集團(目標：1400億元)、祥生地產(目標：1300億元)、北辰實業(目標：253億元)等房企銷售目標完成率超過九成，對應的目標完成率分別為92.37%、94.17%、92.88%、94.23%、93.36%;泰禾集團(目標：1500億元)目標完成率未滿七成，僅為62.68%。

同策研究院首席分析師張宏偉分析認為， 2019年下半年以來，市場之中房企降價動作較為明顯，房企普遍通過降價促銷的方式回籠資金、加快銷售，以更快更好地完成銷售目標。當前外界看到的超七成或八成比例房企年度銷售達標，背后是以失去“價格能力”為代價的。 張宏偉直言，如果把房企業績中的水分擠一擠，還有很多企業面臨很大的銷售壓力。

“近幾年機構及媒體測算的房企銷售目標完成率情況，大多以企業全口徑銷售作為數據參考，其中包括了小股操盤、合作開發抑或是代建模式產生的業績，當前機構公布榜單中眾多企業完成年度銷售目標，實際上兌了很多‘水’。所謂近兩成房企業績目標未達成，可能真實情況是近三成或者更大比例的企業沒有達標。當然，確實也有一些房企實際完成情況較好。” 張宏偉如是分析道。

轉型的AB面

值得關注的是，盡管千億元房企的整體業績表現繼續優于行業平均水平，但包括保利發展、遠洋集團等眾多頭部企業，上榜2019年度“房企業績未達預期榜單”。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，2019年內多家頭部房企未能達到預期業績，是行業中比較少見和值得關注的情況。其認為，上述頭部房企業績完成度欠佳，背后影響因素可能有三個方面。一是房企的市場區域布局。在相對來說的調控“重災區”，做了更多的產品布局;而在2019年市場相對樂觀的二線及新一線城市，市場布局并不是那么深入和扎實。

二是房企自身的產品定位。在當前市場環境下，房企層面針對目標客群所推出的定位中低端或高端的產品，也在一定程度上導致了個別房企業績目標的“踏空”。

“當前所處的這輪房地產調控，對于剛需和剛改客群相對友好，但對高端客群的調控壓力較大。像泰禾集團這樣主要瞄準高端市場的房企，現階段限購政策的制約以及二套首付比例的更高門檻等兩方面因素，都對其高端改善客群消費需求的釋放形成了較大影響。”郭毅說。

三是房企對于市場的趨勢判斷。基于當前房地產市場，房企一旦對于新的市場環境的預判出現了一些誤差，如對調控深入程度、拿地周期及節奏與業績實現之間的關系理解欠佳，并由此導致其在投資決策上作出了相應的調整，也會最終影響到企業的業績達成。

除了地產調控政策持續高壓之外，來自資金端的嚴控，也被業內視為影響房企2019年業績規模發展水平的一大因素。億翰智庫方面分析指出，2019年整體貨幣環境穩健偏松，降準降息釋放了一定的流動性。但而于地產而言，資金端的封堵力度持續加大，特別是“23號文”出臺后，信托、公司債、海外債、銀行等幾乎全渠道封鎖，加之嚴格的多方式監管，地產行業信貸環境惡化，融資難融資貴成為掣肘房企發展的最大不確定因素。

就“2019年業績緣何未達預期”的問題，北京商報記者向上文提到的多家房企發去采訪函。截至記者發稿，保利發展、藍光發展等多家企業未予明確回復原因。

泰禾集團方面回應北京商報記者稱，“2019年對于地產行業或者各行各業都是比較難的一年，對于泰禾來說，應該是一個轉型之年。2019年我們的重點可能不再是繼續突擊規模，而是夯實成果，最大的業績應該是集團把戰略重心從外部擴張轉向內部治理，引入合作、人才內生、管理升級，這些提升內功的重拳逐漸打出來”。

在遠洋集團的回復中，其概括2019年公司的整體業績表現為“基本完成全年銷售任務”，并指出地產行業環境越發嚴峻。據其回復，“2019年遠洋集團銷售額再創歷史新高，達1300.3億元，基本完成全年銷售任務。2019年房地產市場環境比往年更加嚴峻，行業增速放緩顯著，在此嚴峻的市場環境下，集團全年銷售額繼續保持穩健增長”。

2020年新目標制定或趨謹慎

克而瑞、中國指數研究院、億翰智庫、觀點指數研究院等多家地產研究機構發布的房企2019年銷售專題報告顯示，2019年房企銷售增速普遍放緩。以克而瑞數據為例，2019年TOP 100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，盡管實現正增長，但增幅遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

業內有觀點稱，雖然企業的規模能夠為企業帶來多方利好，如資源的集聚、資金的獲取，更易形成良性發展閉環。但是對于規模的追逐需堅守一定底線，不可唯規模論?；谛袠I調控持續以及資金端仍處嚴監管，預計房企在制定2020年業績目標時或更趨謹慎。

“基于當前市場環境，房企新年度仍將面臨來自持續的樓市調控，以及融資環境嚴苛導致的資金鏈趨緊等多方面的壓力，這會影響整個行業的周期表現以及企業的業績規模表現，同樣也會影響到企業制定新年度銷售目標的程度。”張宏偉說道。

億翰智庫方面也表示，倘若僅為規模而動，忽視了企業自身的現金流管理、債務結構管理、產品品質管控等，當企業產品品質出現嚴重問題時，那么企業多年的品牌沉淀或將付之一炬，企業將面臨被市場淘汰的風險，屆時再想重塑企業品牌或難上加難。

事實上，早在2019年的業績目標制定中，房企的謹慎態度已經顯現。機構數據顯示，相較于2018年30%-50%的業績目標增長率而言，規模房企2019年銷售目標的增長幅度普遍在20%左右。

就2020新年度銷售目標，遠洋集團方面表示，在當前的行業及市場環境下，房企的發展模式也在悄然發生變化，比起高速規模增長，遠洋集團更注重高質量、可持續的穩健發展。

藍光發展方面則表示，2020年，公司將堅持“中而強，穩健前行，利潤與規模并重，實現高質量增長”的戰略方針，高度聚焦住宅地產開發，高度聚焦現代服務業，資本運作與實業經營相結合，打造生態、文商旅、材料設備、生命科技等成長性新興產業，按協同化、市場化、資本化、科技化路徑運作。

對于2020年的房地產形勢，張宏偉認為 “還是值得去關注和期待的”。從市場預期角度來看，未來在政策面及市場面上應該會有一些定向寬松的機會，但是也不會特別快到來。

郭毅則補充指出，2019年內，一些區域及部分城市出現了“限購定向放松”，對區域市場形成了相對利好的拉動。但由于出現定向放松的區域及城市有限，2020年將更加考驗房企對于未來行業趨勢的前瞻性預測能力以及投資判斷力。“畢竟，不是所有企業都能分享到部分區域及城市發展的利好。”

關鍵詞： 近兩成 房企 未達目標