柒彩里的商場(chǎng)一樓，工人仍在施工。

這是綠地集團(tuán)的存量商業(yè)改造項(xiàng)目。11月16日，記者實(shí)地走訪位于上海靜安區(qū)的該項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，它一樓的裝修還未完工，二層所有的餐飲店面均處于歇業(yè)狀態(tài)。

比起商業(yè)項(xiàng)目的裝修裝飾，綠地有更急迫的事情需要完成。現(xiàn)在，它決定把部分項(xiàng)目打包出售，柒彩里項(xiàng)目就在其中。第一財(cái)經(jīng)記者取得的一份商辦項(xiàng)目推薦書顯示，綠地集團(tuán)有意出售上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，售價(jià)231億元。

售賣資產(chǎn)是高杠桿房企回籠資金常用的方式，連踩三道紅線的綠地集團(tuán)希望借此快速回血，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化。

出售231億元資產(chǎn)

近日，第一財(cái)經(jīng)記者拿到一份綠地集團(tuán)的商辦項(xiàng)目推薦書，該推薦書顯示該集團(tuán)有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，交易方式多為整棟銷售，資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兼而有之。推介項(xiàng)目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的成熟商圈物業(yè)等。

去年開幕的商業(yè)存量改造項(xiàng)目綠地柒彩里也位列銷售項(xiàng)目列表中，該項(xiàng)目具備邊界的地鐵資源和商圈配套。

第一財(cái)經(jīng)記者昨日走訪綠地柒彩里看到，商場(chǎng)一樓有較大面積區(qū)域正在裝修，二層的所有餐飲店面均處于歇業(yè)狀態(tài)，三層的餐飲商鋪正常開業(yè)，但在午間用餐時(shí)段顧客人數(shù)并不多。此外，商場(chǎng)8樓的共享辦公空間也有不少辦公室呈空置狀態(tài)，面積較大的辦公室內(nèi)堆放著雜物。記者從銷售人員處獲悉，該樓層的辦公空間租金約為每天3.5~5元/平方米，處于市中心區(qū)位的較低水平。

出售列表中的青浦綠地中心、綠地國創(chuàng)大廈、蘇州綠地中心等7個(gè)項(xiàng)目中有部分物業(yè)目前還未竣工，交付時(shí)間最早為一年后，最晚為5年后。

經(jīng)計(jì)算，該資產(chǎn)包的所有資產(chǎn)價(jià)值加總共計(jì)約為231億元，單個(gè)物業(yè)單價(jià)最高為每平方米6.2萬元，總價(jià)最高近20億元。

對(duì)于出售資產(chǎn)的舉措，綠地方面回應(yīng)稱，出售物業(yè)是公司經(jīng)營(yíng)的常態(tài)，建成銷售或短期運(yùn)營(yíng)升值后銷售是綠地開發(fā)商辦項(xiàng)目的長(zhǎng)期策略。

但位列齊踩三道紅線的“紅檔”房企隊(duì)伍，綠地的商辦出售業(yè)務(wù)被賦予了更多一層“減負(fù)回血”的期許。

財(cái)報(bào)顯示，綠地控股(600606.SH)在今年前三季度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為50.04億元，較去年同期減少了45.17%。有息負(fù)債方面，短期借款為299.47億元，較去年同期增加12.4%;長(zhǎng)期借款為1806.76億元，較去年同期增加了19.05%。

今年上半年，綠地一年內(nèi)到期的有息債務(wù)占有息債務(wù)總額的36.48%，資產(chǎn)負(fù)債率為87.93%，遠(yuǎn)超紅線且處于行業(yè)高位，而速動(dòng)比率卻長(zhǎng)期保持在0.45左右的地位。基于今年的中期業(yè)績(jī)情況，綠地已成為前三十強(qiáng)房企中唯一不得增加有息負(fù)債規(guī)模的“紅檔”國企。

與此同時(shí)，綠地還在不斷提升基建業(yè)務(wù)的規(guī)模。今年第三季度內(nèi)，基建工程和專業(yè)工程的總金額較去年同期分別增長(zhǎng)了115%和374%，依舊是當(dāng)下綠地重點(diǎn)投入的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。而根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，綠地在基建業(yè)務(wù)方面的營(yíng)收同比減少了16%，因其毛利率較低，而對(duì)公司整體的盈利能力形成一定程度上的拖累。

面對(duì)現(xiàn)金流和負(fù)債的壓力，綠地也在加快物業(yè)銷售和融資的節(jié)奏。

今年前三季度，綠地共實(shí)現(xiàn)銷售面積1760.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2178.8億元，分別比去年同期減少16.8%和7.1%。但在第三季度內(nèi)，銷售增速明顯提升，7~9月的合同銷售面積和銷售金額分別同比增長(zhǎng)15.8%和26.9%。

此外，綠地分別于9月15日和11月12日向股東公司格林蘭借款5億元和1.9億元，年利率分別為6.5%和5.7%。同時(shí)，上證所信息平臺(tái)顯示，綠地一項(xiàng)170億元的公司債于11月11日審批通過。綠地在募集說明書中表示，募集所得的資金將用于償還到期的4項(xiàng)公司債券，以提升公司的流動(dòng)比率。

相較于出售資產(chǎn)和多方融資的活躍，綠地近來在投資方面則略顯謹(jǐn)慎。從綠地今年以來新增的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來看，單月新增房產(chǎn)項(xiàng)目的總金額自年初后持續(xù)走高，到8月份達(dá)到229.55億元的峰值，進(jìn)入9、10月份后則在項(xiàng)目數(shù)量和投資規(guī)模上均出現(xiàn)大幅回落。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，綠地今年前5個(gè)月至前8個(gè)月的總拿地金額的增長(zhǎng)幅度在37%~55%范圍內(nèi)，而進(jìn)入9月后，這一增幅則回落至10%以下。

商辦率先承壓

對(duì)于綠地?cái)M出售的商辦項(xiàng)目，有地產(chǎn)圈行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，該資產(chǎn)包目前還在尋找買方，“但初步問下來，對(duì)這些資產(chǎn)感興趣的人不多，有些資產(chǎn)的價(jià)格還是太高了，而且由于商辦稅率較高，大家對(duì)于接手商辦項(xiàng)目還是比較謹(jǐn)慎。”該人士認(rèn)為，如果有意交易，價(jià)格松動(dòng)的可能性是存在的，“畢竟在‘三道紅線’的融資限制下，每筆錢都是‘救命錢’。”

在房企融資環(huán)境吃緊的背景下，商辦市場(chǎng)似乎承受了更大的壓力。在頭部房企從事寫字樓銷售的于女士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年商辦的行情較差，有不少開發(fā)商都在考慮通過股權(quán)交易的形式將項(xiàng)目公司整體轉(zhuǎn)讓。“今年綜合了疫情、外部環(huán)境、市場(chǎng)周期等多種因素，企業(yè)本身的現(xiàn)金流就比較困難，上半年有很多企業(yè)撤租，商辦租賃的市場(chǎng)并不好。考慮到整體行情，有的開發(fā)商迫不得已考慮通過股權(quán)交易一次性把項(xiàng)目賣掉，這樣至少能夠回本。”在綠地此次出售的27間物業(yè)中，有7間物業(yè)的交易方式為股權(quán)交易。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較上一季度上升了1.57個(gè)百分點(diǎn)。中指研究院稱，基于疫情對(duì)營(yíng)商環(huán)境的影響，大多數(shù)企業(yè)仍以節(jié)約成本為首要考量因素，預(yù)計(jì)短期內(nèi)空置率下降的可能性較低。

和售賣乏力同步出現(xiàn)的，是價(jià)格的回落。一份戴德梁行報(bào)告顯示，在諸多不確定因素的影響下，上海寫字樓租金持續(xù)下滑，今年二季度的甲級(jí)寫字樓平均租金為每天每平方米8.3元，較一季度下降3.4%，核心商圈與新興商圈的租金差距進(jìn)一步縮小。除了上海，深圳也出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金普降的局面，全市甲級(jí)寫字樓的租金在今年上半年內(nèi)的降幅達(dá)到8.1%。

對(duì)于以銷售作為商辦開發(fā)主要策略的“綠地們”而言，商辦銷售的壓力將是未來的巨大挑戰(zhàn)。“在綠地的開發(fā)項(xiàng)目中有大量的商辦項(xiàng)目，前幾年商辦相對(duì)好賣，問題不大;但近來商辦銷售價(jià)格下跌，銷售難度增大，這對(duì)于原本就打算做銷售的綠地來說壓力更大，因此企業(yè)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)在銷售上的力度。”