席榮貴離職

2018年有著超過(guò)18年的銀行管理經(jīng)驗(yàn)的席榮貴正式加入合生創(chuàng)展，讓后者結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)六年的行政總裁空缺。兩年蜜月期已過(guò)，隨著席榮貴請(qǐng)辭，合生創(chuàng)展再次陷入行政總裁空窗期。

11月2日，合生創(chuàng)展集團(tuán)(0754.HK)宣布，任職近兩年半的職業(yè)經(jīng)理人席榮貴已辭任公司執(zhí)行董事、行政總裁以及財(cái)務(wù)委員會(huì)及購(gòu)股權(quán)委員會(huì)成員職務(wù)。

席榮貴緣何離職?是否與今年一月份接手合生創(chuàng)展董事會(huì)主席之位的企二代朱桔榕合作不默契?引起資本市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

席榮貴在媒體報(bào)道中出現(xiàn)的次數(shù)并不算太多，作為合生創(chuàng)展的行政總裁，席榮貴最后一次出現(xiàn)在媒體報(bào)道中是在今年4月24日，交通銀行廣東分行行長(zhǎng)周寶志會(huì)見(jiàn)合生創(chuàng)展集團(tuán)行政總裁席榮貴。

在席榮貴告別前夕，合生創(chuàng)展發(fā)布了2020年前九個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)，席榮貴作為行政總裁在文件上例行出現(xiàn)。合生創(chuàng)展今年前九個(gè)月實(shí)現(xiàn)總合約銷售金額220.16億元，較上年同期增長(zhǎng)32.8%。此前，有媒體報(bào)道稱，合生創(chuàng)展2020年的銷售目標(biāo)在300億元，前九個(gè)月合生創(chuàng)展的銷售目標(biāo)進(jìn)度條拉到了73.39%。

作為“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展，2004年便成為了全國(guó)第一家銷售額達(dá)到百億的房企，創(chuàng)始人朱孟依在風(fēng)頭最勁時(shí)，是華南地產(chǎn)商的領(lǐng)軍人物，以擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)大盤著稱。

隨后，合生創(chuàng)展逐漸進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”模式。在保持高利潤(rùn)的同時(shí)，規(guī)模擴(kuò)張逐漸放緩。2019年的房企銷售排行中，合生創(chuàng)展已經(jīng)排在第96位。在規(guī)模逐漸分化的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)成為“小魚(yú)”的合生創(chuàng)展亟需做大規(guī)模，避免被“大魚(yú)”們分食。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)合生創(chuàng)展

鐵打的合生創(chuàng)展，流水的行政總裁。

有著豪宅珠江帝景作為金字招牌的合生創(chuàng)展，在28年的生涯中已經(jīng)迎來(lái)送往了五任行政總裁。2012年第四任行政總裁薛虎離任后，合生創(chuàng)展的行政總裁席位一度空缺長(zhǎng)達(dá)六年。

直到2018年，席榮貴扛下合生創(chuàng)展的行政總裁一職。席榮貴并非出身地產(chǎn)行業(yè)，職業(yè)生涯集中在銀行業(yè)。加入合生創(chuàng)展前，席榮貴曾在建設(shè)銀行任職23年，離任前是建行廣東分行副行長(zhǎng)。

席榮貴能夠空降“上位”，或與其銀行管理層的背景分不開(kāi)。在今年與交行廣東分行行長(zhǎng)周寶志會(huì)面中，后者曾對(duì)雙方的合作表示出期待，稱在城市更新、債券承銷、保險(xiǎn)代理、創(chuàng)新和數(shù)字化業(yè)務(wù)等領(lǐng)域都有廣闊的合作前景。

席榮貴上位之前，曾有市場(chǎng)傳聞，席榮貴是在合生創(chuàng)展提速擴(kuò)大規(guī)模的前提下帶著KPI任務(wù)接下行政總裁一職的，因此年薪高達(dá)500萬(wàn)。

執(zhí)掌合生創(chuàng)展近兩年半的時(shí)間里，席榮貴確實(shí)給合生創(chuàng)展帶來(lái)更為強(qiáng)悍的融資表現(xiàn)。

截至今年二季末，合生創(chuàng)展的長(zhǎng)期借貸增長(zhǎng)至654.12億元，相比2018年末增加79.22%;短債則從2018年年末的117.8億元增長(zhǎng)至222.71億元，漲幅89.06%。同時(shí)，在手現(xiàn)金也大幅增加，由2018年年末的65.34億元增長(zhǎng)至140.36億元。

房企的擴(kuò)張離不開(kāi)資金的支撐。合生創(chuàng)展在加大杠桿的同時(shí)也為自己補(bǔ)充了彈藥庫(kù)。

掉隊(duì)的“華南五虎”

在大多數(shù)房企用“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”打天下時(shí)，率先突破百億規(guī)模的合生創(chuàng)展選擇的發(fā)展模式卻是“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”。

合生創(chuàng)展一直是囤地大戶。2009年至今，合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)規(guī)模一直在3000萬(wàn)平方米上下，截至今年六月末，土儲(chǔ)達(dá)到3170萬(wàn)平方米。一般來(lái)說(shuō)，這一規(guī)模土儲(chǔ)的房企已經(jīng)在沖擊千億銷售，而合生創(chuàng)展直至2019年才堪堪突破200億規(guī)模。

合生創(chuàng)展的“慢”還體現(xiàn)在慢周轉(zhuǎn)上。2004年，偏居廣東的朱孟揮師北上打造京津新城項(xiàng)目，然而，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢，銷售不佳，十多年來(lái)始終未給合生創(chuàng)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)性收益，成為當(dāng)?shù)刈畲蟮?ldquo;空城”項(xiàng)目。

截至2018年底，合生創(chuàng)展的京津新城項(xiàng)目還有30多萬(wàn)平米土地待開(kāi)發(fā)、北京霄云路8號(hào)項(xiàng)目拿地十多年，仍有48萬(wàn)平米待開(kāi)發(fā)。

2019年，掉隊(duì)多年的合生創(chuàng)展重拾規(guī)模，當(dāng)年銷售同比增長(zhǎng)42%至212.58億元，并在今年初確認(rèn)了二代掌門朱桔榕正式接班，提速擴(kuò)張的心思暴露無(wú)遺。

但合生創(chuàng)展提速真的是好時(shí)候嗎?

在“住房不炒”的大基調(diào)下，降桿桿已經(jīng)成為行業(yè)潛規(guī)則。2019年5月起，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門陸續(xù)出臺(tái)政策，信托、美元債等融資渠道大大受限，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的審核也趨于嚴(yán)格，房企的融資渠道大大受限。

今年八月，監(jiān)管層出臺(tái)“三道紅線”又給房企融資帶上一圈“緊箍咒”。根據(jù)規(guī)定，監(jiān)管要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。

合生創(chuàng)展雖然處于安全區(qū)內(nèi)，但已經(jīng)在“踩線”邊緣。截至2020年6月末，合生創(chuàng)展有息負(fù)債規(guī)模為779.41億元，期末資產(chǎn)負(fù)債率68.56%，凈負(fù)債率92%，現(xiàn)金短債比約為0.99倍。

銷售和資金雙重壓力之下，合生創(chuàng)展試圖追求房地產(chǎn)行業(yè)外的發(fā)展。

今年上半年，合生創(chuàng)展確立了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、基建和股權(quán)投資五大業(yè)務(wù)板塊的商業(yè)模式。合生創(chuàng)展對(duì)股權(quán)投資寄予厚望，后者的投資方向主要為高新科技、醫(yī)療科技，其中高科技投資是主要股權(quán)投資業(yè)務(wù)，意圖借此為合生創(chuàng)展孵化和培育高新技術(shù)業(yè)務(wù)板塊，從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司。

不過(guò)，地產(chǎn)外業(yè)務(wù)對(duì)合生創(chuàng)展?fàn)I收貢獻(xiàn)仍然很少。今年上半年，股權(quán)投資收入28.36億，在總收入中占比26.4%。

關(guān)鍵詞： 華南五虎 合生創(chuàng)展