欲從200多億元的銷售額向千億元目標(biāo)迅速進(jìn)軍的關(guān)鍵時(shí)刻，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)地控股”)也開始向資本市場(chǎng)發(fā)起沖擊。

4月9日，領(lǐng)地控股向港交所遞交招股說明書，建銀國際為獨(dú)家保薦人，而除了領(lǐng)地控股之外，早前兩周遞表的還有金輝控股、上坤地產(chǎn)。可見，2020年新冠疫情這只“黑天鵝”，讓樓市遇冷，卻阻擋不了房企赴港上市的腳步。

作為區(qū)域性川系房企之一，領(lǐng)地控股成立于1994年，總部位于成都，目前逾六成項(xiàng)目在四川，全國化進(jìn)程相對(duì)緩慢。不過2019年公司公開闡述其向千億目標(biāo)挺進(jìn)的野心，并選擇加杠桿的擴(kuò)張方式作為抓手。

然而，在當(dāng)前疫情影響下，行業(yè)面臨著增速下滑、市場(chǎng)角逐激烈的現(xiàn)狀，那么，領(lǐng)地控股的千億征程進(jìn)展如何實(shí)現(xiàn)?同時(shí)，一向家族色彩濃厚這家企業(yè)，背后具備哪些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?《投資者網(wǎng)》就上述問題聯(lián)系領(lǐng)地控股相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方稱當(dāng)前處于公司上市緘默期不便回應(yīng)，信息披露以招股書為準(zhǔn)。

高桿杠沖擊千億目標(biāo)

領(lǐng)地集團(tuán)是一家典型的家族型企業(yè)。招股書顯示，領(lǐng)地控股由劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇共同成立，兄弟三人及鄧仲祥(獨(dú)立第三方)分別持有公司35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權(quán)。時(shí)至今日，第三方鄧仲祥已退出，由劉玉輝配偶、劉山兒子(劉浩威夫妻)、劉玉奇兒子(劉策夫妻)代之。

招股書顯示， 2017年、2018年、2019年,銷售額分別151億元、235億元、247億元(單位人民幣，下同)。2017年至2019年,收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元;利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

銷售額是中國房企們最為關(guān)注的指標(biāo)。雖然目前公司銷售額還不到250億元，但領(lǐng)地控股的千億藍(lán)圖畫卷早已展開。

2019年4月的品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地控股公開表示，要在2020年-2021年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，并完成重點(diǎn)省份70余個(gè)核心城市進(jìn)駐，力保100個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)。

而為進(jìn)軍千億，領(lǐng)地控股選擇了高杠桿的擴(kuò)張方式。招股書顯示，2017年-2019年，領(lǐng)地控股的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為60%、110%和140%，相較前兩年，2019年足足翻倍。而從全國百強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為92.52%來看，公司負(fù)債率明顯要高于同行。

公開資料顯示，2017年-2019年，公司的有息負(fù)債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元，融資成本不斷增加。

同時(shí)，從流動(dòng)性來看，領(lǐng)地控股的杠桿率還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。公司連續(xù)三年錄得經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。對(duì)此，領(lǐng)地控股解釋稱：“主要由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)及土地收購持續(xù)增加導(dǎo)致業(yè)務(wù)營運(yùn)所用現(xiàn)金龐大所致。”

“通過加杠桿的方式融資達(dá)到戰(zhàn)略擴(kuò)張的目的，是房地產(chǎn)企業(yè)較為常規(guī)的操作。但是，不斷增加的融資成本、遠(yuǎn)高同行的資產(chǎn)負(fù)債率、連續(xù)多年為負(fù)的現(xiàn)金流量?jī)纛~，對(duì)該公司而言無疑是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，這說明他們的資金壓力是非常大的。”業(yè)內(nèi)人士向《投資者網(wǎng)》表示。

截至2019年年底，領(lǐng)地控股的業(yè)務(wù)布局全國20城，有90個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中74個(gè)項(xiàng)目由附屬公司負(fù)責(zé)，16個(gè)項(xiàng)目由合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)負(fù)責(zé)，可見，未來兩年，無論是“進(jìn)駐70城”還是“力保100個(gè)優(yōu)質(zhì)”，對(duì)于領(lǐng)地而言，難言容易。

全國布局有所加速

起步于四川樂山，歷經(jīng)20年發(fā)展后，領(lǐng)地控股形成了川渝、華中、京津冀、粵港澳大灣區(qū)的特色化布局。但從目前90個(gè)項(xiàng)目中有57個(gè)位于四川省來看，其對(duì)四川省的依賴較高，占比超過6成。

值得關(guān)注的是，隨著千億目標(biāo)的推進(jìn)，2019年以來，領(lǐng)地控股開始了省外布局。

招股書披露，截至2020年2月29日，領(lǐng)地控股已經(jīng)布局全國20多個(gè)城市，擁有90個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發(fā)物業(yè)約為555.78萬平方米。

2019年1月4日，領(lǐng)地控股以4.27億元竟得荊北核心地塊P(2018)009號(hào)國有建設(shè)用地。該地塊毗鄰荊州火車站，楚天路、東橋路、郢南路環(huán)繞，地塊出讓面積54069.6平米，容積率3.0。

5月30日，遵義市匯川區(qū)掛牌的4宗地于5月29日成功出讓，公司以3648元/平米，競(jìng)得了其中一幅地塊，總價(jià)為3.62億元，創(chuàng)下遵義單宗樓面地價(jià)新高。

同年8月，武漢領(lǐng)地以5.1億元競(jìng)得位于荊北新區(qū)的P(2019)004號(hào)地出讓面積48398.9方。

“相對(duì)于業(yè)務(wù)分布更為廣泛的其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，領(lǐng)地集團(tuán)的業(yè)務(wù)及前景高度依賴于四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，面臨更高的地域集中風(fēng)險(xiǎn)，而要在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局是比較困難的。二代的接任和人才的引進(jìn)能否雙管齊下改善產(chǎn)業(yè)布局，加速全國化進(jìn)程，從目前2020年疫情‘重挫’樓市及未出現(xiàn)相關(guān)刺激政策的宏觀條件下，完成目標(biāo)只會(huì)更難。而且，即便是沒有疫情影響，從200多億寄望于一兩年時(shí)間突破千億，這無疑是行業(yè)內(nèi)幾乎不可能完成的任務(wù)。”一位房地產(chǎn)領(lǐng)域分析師向《投資者網(wǎng)》稱。